Tendenzen am Immobilienmarkt 2025
Immer weniger Menschen können in Deutschland vom „eigenen Heim“ sprechen: Eine vergangene Woche vom Pestel Institut vorgestellte Studie beziffert die Eigentumsquote auf unter 44 Prozent. Während es regionale Unterschiede gebe, sei gerade in der Altersschicht der 25- bis 45-Jährigen eine „Mietergeneration“ entstanden. Für diese Entwicklung ist nach Ansicht der Studienmacher jedoch nicht nur die Wohnungspolitik in der jüngeren Vergangenheit verantwortlich. Starker sozialer Mietwohnungsbau in den 1950er bis 1970er Jahren habe dazu geführt, dass – anders als im europäischen Ausland – Mieten über Jahrzehnte preiswerter als Kaufen gewesen sei. Kritisch sei die geringe Eigentumsquote vor allem in Hinblick auf die Zukunft zu sehen: Wenn Menschen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen, welche nicht privat vorsorgen konnten, in den Ruhestand eintreten, müssten sie einen großen Teil der gesetzlichen Rente für monatliche Mieten verwenden – und diese steigen tendenziell weiter stark an.
Zwar steigen die Kaufpreise für Immobilien inzwischen nicht mehr so stark wie in den Vorjahren (und sanken 2024 in vielen Segmenten auch), dennoch spüren Eigentümer und Mieter nach wie vor im Alltag: Wohnen wird in Deutschland immer teurer und “bürokratischer“. Um dem entgegenzuwirken, sollen unter anderem Standards gesenkt werden. Seit vergangenem Jahr laufen in Bayern z.B. diverse Pilotprojekte zum „Gebäudetyp e“ – unter diesem Typ erlaubt die Bayerische Bauordnung die Erprobung von neuen Bau- und Wohnformen. Dabei stehen die Vereinfachung und Kostensenkung z.B. durch reduzierte Haustechnik, alternative Materialien oder weniger Schallschutz im Fokus, die Sicherheit soll jedoch weiterhin gewährleistet werden.
Die Ampelregierung wollte mit dem „Bauturbopakt“ insbesondere die Schaffung von Wohnraum vereinfachen. „Passiert ist in der Realität herzlich wenig, eine neue Bundesregierung muss das Thema ‘Bauen & Wohnen’ endlich ernst nehmen“, betonte Matthias Günther, Geschäftsführer des Pestel Instituts, in einem BR-Fernsehinterview. So müsse mehr Geld für die Wohneigentumsförderung zur Verfügung gestellt werden, „die Förderung, die wir momentan haben, funktioniert gar nicht.“
Ein Blick in europäische Nachbarländer lässt so manchen Hausinteressenten aufhorchen – dort sind gerade die „Nebenkosten“, die mit der Verwirklichung des Traums vom Eigenheim einhergehen, um einiges geringer. In den Niederlanden erlässt man z.B. Menschen unter 35 Jahren die Grunderwerbsteuer beim Kauf der ersten Immobilie, für alle anderen liegt sie bei rund 2 Prozent. Es sind solche Faktoren, welche dort nicht nur eine Eigentumsquote von rund 70 Prozent ermöglichen, sondern auch erlauben, dass Objekte einfacher den Eigentümer wechseln, wenn sich dessen Lebenssituation ändert. In Deutschland muss sich z.B. ein Seniorenpaar, dem das vor Jahrzehnten gebaute, großzügig dimensionierte Häuschen mit Kinderzimmern zu groß wird, gut überlegen, wie es sich verkleinern kann: Bauliche Änderungen, die das Gebäude zum Mehrparteienhaus machen würden, sind schnell mit hohem finanziellem und bürokratischem Aufwand verbunden – unter anderem da bei derartigen Maßnahmen oft auch die Anpassung an aktuelle Energiestandards verlangt wird. Alternativen wie Verkauf oder Vermietung des Hauses setzen voraus, dass das Paar eine anderweitige Bleibe findet – am besten natürlich barrierefrei. „Wir sehen, dass es sehr viel günstiger ist, im Neubau Barrierefreiheit herzustellen, als Altbauten darauf umzurüsten“, betonte VdK-Präsidentin Verena Bentele letzte Woche in einer Fernsehtalkrunde. Deswegen müsse Barrierefreiheit als „Gebot der Stunde“ noch stärker in Gesetzen Einzug halten. Doch weitere Vorschriften können Wohnen erneut verteuern.
Natürlich sind Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes prinzipiell mit Vorsicht zu genießen – erst recht kurz vor einer anstehenden Bundestagswahl. Niemand kann aktuell sagen, ob und wie sich z.B. das umstrittene Heizungsgesetz unter einer neuen Regierung ändern wird. Auch in anderen Immobilienbereichen herrscht nicht unbedingt Klarheit – in diesen Tagen sorgen neu berechnete Grundsteuerbescheide für negative, aber auch positive Überraschungen. Was sich hingegen mit Sicherheit sagen lässt: In vielen Bereichen ist Umdenken nötig, u.a. bei den Fragen „Welchen Wohnraum brauchen wir wirklich?“ und „Wo können wir ihn finden?“. Alternative Konzepte, bei denen z.B. Genossenschaften Wohnungen in ehemaligen Parkhäusern bauen, keimen aktuell auf. Erfolgreich und vor allem zügig können sie jedoch nur umgesetzt werden, wenn bei den zuständigen Behörden der „Ermöglichungsgedanke“ statt des „Verhinderungsgedankens“ vorherrscht. Wer im Bereich „Bauen & Wohnen“ in den letzten Jahren versuchte, auf sinnvolle Weise das Angebot zu verbessern, merkte oft, in wie vielen Zimmern in Deutschland keine Menschen, sondern Amtsschimmel wohnen…