Eigenbedarf als Kündigungsgrund
Unter welchen Bedingungen eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann, ist gesetzlich geregelt. Rechtsstreitigkeiten aus diesem Bereich beschäftigen regelmäßig deutsche Gerichte und werden von den Prozessierenden nicht selten über mehrere Instanzen fortgesetzt.
Im September 2025 musste sich der Bundesgerichtshof einem Fall widmen, in dem eine Frau eine Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschoss eines Berliner Hauses gemietet hatte. Der Eigentümer dieser Räume bewohnte eine Wohnung im Stockwerk darüber, welche ähnlich dimensioniert und geschnitten war und ebenfalls ihm gehörte. Im Herbst 2021 kündigte er seiner langjährigen Mieterin wegen Eigenbedarf: Er wolle selbst in die Wohnung im dritten Obergeschoss ziehen, seine bisherigen „vier Wände“ im vierten Stock sollten renoviert und mit dem noch auszubauenden Dachgeschoss zusammengelegt werden. Nach Abschluss der Maßnahme wolle der Eigentümer diese vergrößerte Wohnung verkaufen.
Die Mieterin sträubte sich, der Fall kam vor das Amtsgericht, welches dem Vermieter das Recht auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung zusprach. In der darauffolgenden Berufung entschied das Landgericht Berlin dann zugunsten der Mieterin. Hauptargument hier: Die Kündigung sei nicht wirksam wegen Eigenbedarf ausgesprochen worden, es handle sich eher um eine sogenannte Verwertungskündigung, welche im Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt ist. Dieser ermöglicht Kündigungen, wenn ernsthafte Absichten bestehen, ein Mietobjekt anderweitig wirtschaftlich zu verwerten – was in gewissen Fällen z.B. auch einen kompletten Gebäudeabriss miteinschließt.
In dem vorliegenden Fall betonte das Landgericht: Durch den Umzug vom 4. in den 3. Stock würden sich die Wohnverhältnisse des Eigentümers wegen der „Ähnlichkeit“ der beiden Wohnungen nicht wirklich ändern, auch sei nicht die Änderung seiner Lebensverhältnisse der zentrale Grund für den Umzug. Die Maßnahme diene nur dazu, die Räume im 4. Geschoss zu erweitern und zu veräußern. Die Aussicht auf einen höheren Gewinn reiche als Kündigungsgrund jedoch nicht aus. Die ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarf sei missbräuchlich – und auch die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Verwertungskündigung sah das Landgericht letztendlich nicht als erfüllt an.
Vor dem BGH wendete sich das Blatt schließlich erneut – zugunsten des Eigentümers. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf sei in diesem Fall nicht missbräuchlich und durchaus der rechtlich relevante Weg, so der Grundtenor des Urteils – daran ändere auch die Tatsache nichts, dass die beiden betroffenen Wohnungen ähnlich seien und der Vermieter die Räume im dritten Stock „nur“ brauche, weil er jene im vierten Stock gewinnbringend verkaufen wolle. „Eigenbedarf“ sei folgendermaßen auszulegen: Ein Vermieter „benötigt“ eine Mietwohnung dann, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder einem privilegierten Personenkreis (z.B. nahen Angehörigen) zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht. Die Verkaufsabsicht für die bislang selbstgenutzten Räume stünde dazu nicht im Widerspruch. Die Voraussetzungen zu einer Verwertungskündigung seien hier ohnehin nicht rechtlich von Belang, da der Verkauf nicht für die bislang vermietete Wohnung geplant sei, sondern für die Wohnung im Stockwerk darüber.
